For de aller fleste er kjøp av hus eller leilighet i Thailand en eksotisk drøm. Mange har imidlertid realisert denne drømmen, mens andre teller på knappene. Det som gjør at enkelte avstår er nok først og fremst språkbarrierer og at man derved føler at man lett kan bli lurt. La oss derfor straks slå fast at tusenvis utlendinger er lykkelige eiere av hus eller leilighet i ferieparadiset. Selvsagt er der noen som har vært uheldige, her som i andre land.

Thailand har en eiendomslovgivning som baserer seg på den samme tenkning som de fleste vestlige land. Den mest i øyenfallende forskjell er at utlendinger ikke kan eie land eller jordstykke i Thailand. Dette er hovedregelen, men det finnes unntak. Hus kan imidlertid kjøpes, men det må stå på leid eller leaset grunn. Som i alle andre land er loven en ting. I tillegg kommer forskrifter, rettspraksis og sedvane.

Utlendinger kan henhold til thailandsk lov ikke eie jordstykke eller tomt i landet. Utlendinger kan imidlertid eie hus (bygninger) på samme måte som hjemme. Når utlendinger kjøper seg hus må man samtidig inngå leieavtale på tomten med landeier (landlease agreement). Hjemme betrakter man ofte huset og tomten som en enhet. I Thailand bør man betrakte det som to separate enheter.

Både ved kjøp av hus og leie av tomt må man være sikker på at man forholder seg til de egentlige eiere. Dette får man opplyst om på landkontoret.

Det har vært praktisert å etablere et selskap med 51 % thailandsk eierskap til aksjene. De thailandske aksjonærene har ofte vært tilfeldige personer (såkalte Nomenee) som har sagt seg villig til å delta. Dette selskap kjøpte så landområdet (tomten) og i noen tilfeller husene også. Avtaler ble inngått for at utlendingen (med mindretall) i praksis styrte selskapet. I 2006 innskjerpet myndighetene at denne måten var å anse som et forsøk på å omgå thailandsk lov og ordningen benyttes derfor ikke så mye lenger.

Det finnes imidlertid situasjoner hvor det å etablere et eget selskap med thai majoritet er både lovlig og fornuftig. Dersom man ønsker dette er det nødvendig å søke juridisk bistand.

For å sikre investeringene ved kjøp av hus må det inngås en leieavtale (landlease agrement). Dette er en avtale som registreres på landkontoret og påføres landeiers hovedskjøte som heftelse. Varigheten på en tinglyst leieavtale er inntil 30 år. Innholdet i leieavtalen skal være true rights, dvs. rettigheter som er gyldige i den tinglyste leieavtalen. Det er viktig at man utnytter denne muligheten og får med mest mulig av det loven tillater for regulering av leieforholdet. Vi vil blant annet nevne veirett til tomten og at arvinger påføres med navn som medleietakere. Dette siste er viktig fordi at dersom leietaker dør arves ikke leieavtalen, men utgår. Arvingene må derfor gå til utleier å be om ny avtale. Dette i motsetning til om utleier dør, da er dennes arvinger bundet av avtalen siden leieforholdet er tinglyst som heftelse på hovedskjøte.

Det er en utbredt misforståelse at det kan inngås juridisk bindende avtaler om forlengelse på 30 og ytterligere 30 år. Maksimal leietid på jord i Thailand er 30 år og loven gir ingen mulighet for å avtale opsjoner.

Det er praksis å inngå en tilleggsavtale mellom landeier og leietaker som omfatter det som man ønsker skal være avtalefestet, men som loven forhindrer kan omfattes av selve leieavtalen, såkalte contractual rights eller non lease rights. Her kan det tas med en rekke forhold, blant annet rett til fornyelse av avtalen i nye 30 år, rett til kjøp av eiendommen dersom thailandsk lov skulle endres, refusjon eller betaling dersom avtalen ikke forlenges etc. Tilleggsavtale er juridisk bindende så lenge begge underskrivende parter er i live. Denne avtale overføres ikke ved arv.

Det er kun to måter å få registrert eierskap til hus i Thailand hvor man samtidig sikrer eierskapet. Dersom man først har leiet en tomt og ønsker å bygge hus, så vil huset eies av den som byggetillatelsen er utstedt på. Dette er viktig å være klar over dersom man engasjerer en entreprenør til å forestå byggingen. Dersom byggetillatelsen er utstedt på entreprenøren må dette endres i løpet av byggeperioden.

Den andre måten er å kjøpe et ferdig hus. Salgsdokumentene skal være på det offisielle salgsformular som er på thai og utstedt og registrert på landkontoret for å være gyldig.

Ved kjøp av leilighet eller condominium, er loven enklere enn ved kjøp av hus. En utlending kan eie en leilighet i sitt navn. Det er imidlertid en forutsetning at i hele leilighetskomplekset skal minimum 51 % av leilighetene eies av thailandske statsborgere.

Utlendinger kan imidlertid leie en leilighet eid av en thai i inntil 30 år, uavhengig av det øvrige eierskap i leilighetskomplekset.

I Thailand utstedes det et dokument, Blå eller Gul bok til huset. Blå bok benyttes for thailandske statsborgere og Gul bok for utlendinger. Hensikten med disse dokumentene er å stadfeste adressen til bygningen og i praksis bekrefte at det er lovlig oppført. Husets beboere og eier kan føres opp, men er ikke påkrevd. Bøkene er ikke et dokument for å vise eller sikre eierskap til huset. Den viktigste nytten av dokumentene er at de kreves for å kunne skaffe seg strøm, vann, kjøpe av bil eller motorsykkel. Ellers må man ha en thai borger som garantist.

I Thailand er det en lovgivning som kan sikre utlendinger bruksrett over et hus som eies av en thailandsk statsborger. Dette kalles Usufruct Property Rights, og er ikke så godt kjent. Mange utlendinger er i parforhold med en thai og ved brudd i samlivet står ofte utlendingen svært svakt i forhold til bruk av et hus man kanskje har investert i, men oppført i partnerens navn. Avtalen må inngås med samtykke av huseier og registreres på landkontoret, (www.isaanlawyers.com).

Når man leier en tomt for 30 år og har planer om å foreta større investeringer, vil man kunne ønske å styrke eget og sine arvingers rettsvern. Dette er vanlig i de aller fleste vestlige land. Thailand har tilsvarende lovgivning, men den er ikke utbredt og enkelte landkontor har ikke tatt den i bruk. Det innebærer at man inngår en separat avtale som registreres på landkontoret og som gir leietaker og dens arvinger økte rettigheter i leieperioden (30 år). Den kan også tildeles så lenge som landeier og leietaker lever.

Det er flere faser i et huskjøp. Kunnskap om de aktuelle prosjekt fås enten via annonser, prospekt, venner eller andre som har kjøpt hus allerede. Mange blir begeistret for et prosjekt og støtter seg i fortsettelsen til eiendomsmegler eller utbygger. På generelt grunnlag vil vi anbefale at en potensiell huskjøper skaffer seg informasjon og kunnskap fra flere kilder slik at en beslutning om kjøp er best mulig fundamentert. I tillegg bør man også skaffe seg referanser til eiendomsmegler eller utbygger. Dette er ikke så vanskelig. Husk at drømmehuset finnes mange steder. Er man usikker, så avstå i første omgang. Fortsett søken etter prosjekter som synes interessante. De fleste utbyggere er seriøse enten de er thai eller utlendinger. Når det nærmer seg kontraktsforhandlinger eller innbetalinger av noe slag, vil vi sterkt anbefale at man på forhånd søker kvalifisert, uavhengig juridisk bistand. Vær kritisk konstruktiv, da er drømmehuset snart en realitet!

Ytterligere informasjon finnes en rekke steder på internett bla www.samuiforsale.com, og www.chavalitfinchlaw.com (publikasjoner).